Недвижимость - это особый вид имущества потому, что недвижимое имущество невозможно перемещать в пространстве без несоразмерного ущерба для самого объекта. Связь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен, является неразрывной да и сам участок является частью объекта недвижимости. Это особое свойство недвижимости определяет и юридические нормы, регулирующие владение и оборот недвижимого имущества, и экономическую специфику ценообразования на объекты недвижимости.
Начнем с правового положения объекта недвижимости. Во-первых он должен быть зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, только после регистрации в реестре объект можно считать законно признанной недвижимостью. Отметим, что когда мы говорим "регистрация объекта", то мы подразумеваем не только регистрацию самого факта существования данного объекта, но и регистрацию прав на него. Конечно, в первую очередь, говоря о праве мы имеем ввиду право собственности, но в Государственном реестре регистрируются и иные права, например, право аренды, залог или сервитут. Этот краткий обзор юридического положения недвижимости я привел для того, чтобы пояснить читателю, что в оценке недвижимости, в первую очередь, анализируется состав прав на объект и именно состав и качество прав во многом влияют на его оценку. Не секрет, что многие объекты недвижимости не в полной мере соответствуют закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", а это существенно уменьшает их рыночную стоимость.
Неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта недвижимости приводит к тому, что характеристики, параметры и свойства территории, на которой расположен объект, становятся свойствами во многом определяющими стоимость недвижимого имущества. Действительно, наличие развитой инфраструктуры и объектов социального, культурного и промышленного назначения может во много раз увеличить стоимость, например, дома, расположенного в хорошем месте, по сравнению с таким же объектом, но не имеющим этих преимуществ. То есть при оценке недвижимости оценщик должен принимать во внимание не только параметры самого объекта, но и все свойства окружающего его пространства. Получается, что параметры окружающего пространства становятся параметрами объекта недвижимости, а это существенно усложняет его оценку, поскольку набор репрезентативных признаков резко возрастает.
Методологическая сложность многопараметрической задачи оценки недвижимости приводит к тому, что среди оценщиков выделятся особая специализация - оценщик недвижимости. Эта область оценочной деятельности требует от оценщика постоянного мониторинга рынка, или той части рынка, на которой он специализируется. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно, и наилучшим примером этого является крупное падение цен на все объекты недвижимости, связанное с финансовым кризисом поэтому, при необходимости получить консультацию о стоимости недвижимого имущества, нужно обращаться к специалистам или в специализированную организацию. В качестве таких специалистов могу порекомендовать Вам оценщиков оценочной компании "Старт-Альянс".
Но, если Вы все же решили самостоятельно оценить стоимость своей недвижимости, то я хочу обратить Ваше внимание на одну очень распространенную ошибку. Оценка недвижимости - это определение ее рыночной стоимости, то есть определение наиболее вероятной цены, по которой данный объект можно продать. Поскольку неспециалисты для проведения оценки используют, как правило, только общедоступные цены предложений о продаже похожих объектов, то необходимо отметить, что цена, выставленная продавцом в рекламном объявлении не является рыночной стоимостью этого объекта. Рыночная стоимость отличается от цены предложения на поправку, называемую поправкой на уторговывание - это дисконт между первоначальной ценой, запрошенной продавцом, и ценой совершенной сделки. На эту величину нужно обязательно обращать внимание, поскольку она может исчисляться величинами от 5% до 50%, в зависимости от типа продаваемой недвижимости и конъюнктуры рынка. Подробнее о методологии оценки недвижимости можно посмотреть по этой ссылке.
Материал предоставлен оценочной компанией "Старт-Альянс".
добавить на:
